美容室の居抜き物件は本当にお得？メリット・デメリットと内見時の7つのチェックポイント

美容室の開業で初期費用を抑えたい方にとって、居抜き物件は非常に魅力的な選択肢です。しかし、メリットだけに注目すると後悔に繋がるケースも少なくありません。この記事を読めば、居抜き物件のメリット・デメリットから、失敗しないための内見時に確認すべき7つのチェックポイント、契約時の注意点まで全てが分かります。結論として、物件を正しく見極める知識さえあれば、居抜き物件は開業の強力な味方になるでしょう。

美容室の居抜き物件とは スケルトン物件との違いを解説

美容室の独立開業を目指す際、最初の大きな関門となるのが物件選びです。物件の種類は、大きく「居抜き物件」と「スケルトン物件」の2つに大別されます。それぞれにメリット・デメリットがあり、ご自身の開業プランやコンセプトに合った物件を選ぶことが、サロン経営の成功を大きく左右すると言っても過言ではありません。まずは、この2つの物件タイプの基本的な違いを正しく理解することから始めましょう。

「居抜き物件」とは 前のテナントの設備を活かせる物件

居抜き物件とは、前のテナント（この場合は美容室）が使用していた内装や設備、什器（じゅうき）などがそのまま残された状態で貸し出される物件のことを指します。具体的には、シャンプー台やセット面、ミラー、受付カウンター、空調設備、給排水設備などが含まれるケースが一般的です。これらの設備や内装は「造作（ぞうさく）」と呼ばれ、物件のオーナーや前テナントから有償または無償で譲り受ける形で引き継ぎます。有償で譲り受ける場合、その対価として「造作譲渡料」の支払いが必要となることがあります。

「スケルトン物件」とは 内装が何もない状態から創り上げる物件

一方、スケルトン物件とは、建物の構造体である床・壁・天井のコンクリートがむき出しになった、内装や設備が何もない状態の物件を指します。テナントが退去する際に、入居時の状態に戻す「原状回復」が行われた後の状態です。電気の配線やガスの配管、水道の給排水管なども最低限の引き込みしかないため、サロン運営に必要なインフラ設備からすべてをゼロから設計・施工する必要があります。そのため、独自の世界観やコンセプトを内装デザインで表現したいオーナーにとっては、非常に自由度の高い物件と言えるでしょう。

一目でわかる！居抜き物件とスケルトン物件の比較

それでは、美容室開業の観点から、居抜き物件とスケルトン物件の主な違いを比較してみましょう。ご自身の事業計画や資金計画と照らし合わせながら、どちらがより適しているか検討してみてください。

比較項目	居抜き物件	スケルトン物件
初期費用	内装・設備工事費を大幅に抑えられる（造作譲渡料がかかる場合もある）	内装・設備工事費が高額になる傾向
開業までの期間	短い（数週間～2ヶ月程度が目安）	長い（3ヶ月～半年以上かかることも）
内装デザインの自由度	低い（既存のレイアウトやデザインに制約される）	高い（コンセプトに合わせて自由に設計できる）
設備・インフラ	既存設備をそのまま、または一部改修して利用可能	電気、ガス、水道、空調など全て新規で設置が必要
こんな方におすすめ	・初期費用を抑えたい方 ・スピーディーに開業したい方	・サロンのコンセプトや世界観にこだわりたい方 ・資金計画に余裕がある方

このように、居抜き物件とスケルトン物件には明確な違いがあります。どちらか一方が絶対的に優れているというわけではなく、オーナー自身のビジョンや資金力、開業までのスケジュールによって最適な選択は異なります。それぞれの特性を深く理解し、ご自身の理想とするサロン創りに最も適した物件を選ぶことが重要です。

後悔する前に知っておきたい 居抜き物件の4つのデメリット

初期費用を抑えられ、スピーディーな開業が魅力の美容室の居抜き物件ですが、メリットばかりではありません。契約後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、事前にデメリットを正確に把握し、慎重に検討することが成功への鍵となります。ここでは、特に注意すべき4つのデメリットを詳しく解説します。

内装デザインの自由度が低い

居抜き物件の最大のデメリットは、思い描く理想のサロンコンセプトを完全に実現することが難しい点です。 内装や設備がすでに完成しているため、壁紙や床材の変更といった表層的なリフォームは可能ですが、根本的なレイアウト変更には大きな制約が伴います。例えば、「セット面の数を増やしたい」「シャンプー台の位置を動かしたい」といった希望は、給排水や電気の配線工事が必要となり、結果的に費用がかさみ、居抜き物件のメリットが薄れてしまう可能性があります。 独自のブランドイメージや世界観を強く打ち出したいオーナーにとっては、既存のデザインが足かせとなるケースも少なくありません。

設備の老朽化による追加費用リスク

引き継ぐ設備の状態は、居抜き物件を選ぶ上で最も注意すべきポイントの一つです。内見時には問題なく作動しているように見えても、長年使用されたシャンプー台や給湯器、エアコンといった高額な設備は、開業直後に突然故障し、高額な修理費や交換費用が発生するリスクを抱えています。 これらの設備トラブルは、営業停止に直結する死活問題になりかねません。特に水回りや空調設備は劣化状況が外から見えにくいため、専門家によるチェックが推奨されます。万が一の出費に備え、運転資金とは別に、ある程度の修繕費用を予算に組み込んでおくことが賢明です。

設備の種類	交換費用の目安
業務用エアコン	50万円～150万円
ガス給湯器（ボイラー）	30万円～80万円
シャンプー台（1台あたり）	20万円～100万円

前店舗の悪い評判を引き継ぐ可能性

同じ場所で同じ美容室を営業するため、前店舗の評判、特にネガティブなイメージをそのまま引き継いでしまう可能性があります。 例えば、「技術力が低い」「接客態度が悪い」「店内が不衛生だった」などの悪い口コミがインターネット上に残っている場合、新規オープンしたとしても、お客様からは同一の店舗だと認識され、集客に苦戦するケースが考えられます。 前の店舗が閉店に至った理由が、もし立地や周辺環境ではなく経営上の問題であった場合、そのマイナスイメージを払拭するには相当な時間と努力が必要になることを覚悟しなければなりません。

造作譲渡料が高額なケースがある

造作譲渡料とは、前テナントが残した内装や設備を買い取るための費用です。 この金額は、設備の資産価値だけでなく、その物件の立地や人気度なども加味されて決まるため、必ずしも設備の価値と見合っているとは限りません。 人気エリアの物件では、造作譲渡料が相場よりも高く設定されていることも少なくありません。 高額な造作譲渡料を支払うことで、本来のメリットである「初期費用の削減」が実現できなくなる本末転倒な事態も起こり得ます。譲渡される設備の内容をリストで詳細に確認し、その価値が金額に見合っているか冷静に判断することが重要です。

美容室の居抜き物件 内見時に確認すべき7つのチェックポイント

居抜き物件は初期費用を抑えられる大きなメリットがありますが、契約後に思わぬトラブルに見舞われるケースも少なくありません。内見は、その物件が本当に「お得」かどうかを見極めるための最も重要な機会です。後悔しないために、以下の7つのポイントを必ず確認しましょう。

インフラ設備（電気・ガス・水道）の容量と状態

美容室の運営に不可欠なインフラは、内見時に必ずチェックすべき最重要項目です。特に電気、ガス、水道の容量が不足していると、追加工事に高額な費用が発生したり、最悪の場合、希望の機器が使用できない可能性もあります。内装業者や設備業者に同行してもらい、専門的な視点で確認することをおすすめします。

ドライヤーやパーマ機器など、美容室は多くの電力を消費します。 そのため、契約アンペア数やブレーカーの容量が十分かを確認することが不可欠です。 同様に、シャンプー台で安定してお湯を供給できるガス給湯器の能力や、水圧、排水管の状態も施術の質に直結します。

設備	チェックポイント	注意点
電気	契約アンペア数、分電盤（ブレーカー）の位置と容量、コンセントの数と配置	セット面の数に対して容量が足りるか。 容量増設工事の可否と費用負担の確認が必要です。
ガス	ガスの種類（都市ガス／プロパン）、給湯器の号数（能力）と製造年月日	給湯器が古い場合（一般的に10年以上）、故障リスクが高まります。 プロパンガスはコストが高くなる傾向があります。
水道	水道管の口径、水圧、排水管の口径と勾配、漏水の形跡	水圧が弱いとシャワーの勢いに影響します。 排水管の詰まりや悪臭がないか、実際に水を流して確認しましょう。

シャンプー台など水回り設備の動作と劣化状況

シャンプー台やボイラー（給湯器）は、美容室の心臓部とも言える設備です。内見時には、必ず実際に水を出させてもらい、動作確認を行いましょう。 シャワーヘッドからの水圧や温度調整がスムーズに行えるか、排水は滞りなく流れるかを確認してください。 また、配管部分からの水漏れの形跡や、パッキンなどの消耗品の劣化具合も見ておくべきポイントです。メーカー名や型番を控えておけば、万が一故障した際に部品の調達が可能か事前に調べることもできます。

空調と換気設備の性能

お客様が快適に過ごすために、空調設備の性能は非常に重要です。エアコンの効き具合はもちろん、異音や異臭がないかを確認します。フィルターの清掃状況や製造年月日もチェックし、あまりに古い場合は交換費用を考慮に入れておく必要があります。また、カラー剤やパーマ液の匂いがこもらないよう、換気設備の性能も重要です。 換気扇が正常に作動するか、店内の空気がスムーズに入れ替わるかを確かめましょう。特に窓のない物件では、換気能力が低いと労働環境にも影響します。

内装や什器の傷み具合と再利用の可否

内装や什器をそのまま使えるのが居抜き物件のメリットですが、その状態を細かくチェックすることが大切です。 壁紙や床材に薬剤によるシミや剥がれがないか、セット椅子やミラー、受付カウンターなどに大きな傷やガタつきがないかを確認します。再利用するつもりの什器が、実際には修理や買い替えが必要となると、想定外の出費につながります。 譲渡されるものがリスト化されている場合は、内見時に現物と照らし合わせながら一つひとつ確認作業を行いましょう。

看板の設置場所と規制の有無

お店の顔となる看板は、集客を左右する重要な要素です。どの場所に、どのような大きさや種類の看板（壁面看板、袖看板、置き看板など）が設置できるのかを必ず確認してください。物件によっては、建物の管理規約や自治体の屋外広告物条例によって、看板のデザインやサイズに厳しい制限が設けられている場合があります。 理想の看板が設置できないとなると、お店のブランディングにも影響します。事前に不動産会社やビルの管理会社に規制の有無を確認することが不可欠です。

周辺環境と競合店の調査

物件の内部だけでなく、その周辺環境の調査も欠かせません。自身のターゲットとする顧客層が周辺に住んでいるか、あるいは働いているかを確認しましょう。最寄り駅からのアクセス、人通りの量（平日・休日、昼・夜でどう変わるか）、周辺の雰囲気などを実際に歩いて確かめることが重要です。また、近隣にどのような美容室があるのか、競合店の調査も必須です。 価格帯、サービス内容、店舗のコンセプトなどを把握し、自店がそのエリアで十分に競争していけるかを見極める必要があります。

前オーナーの退去理由

これは非常にデリケートな部分ですが、可能であれば必ず確認したいポイントです。 前の店舗がなぜ閉店したのか、その理由を知ることは、将来のリスクを予測する上で大きなヒントになります。「事業拡大のための移転」といったポジティブな理由であれば安心ですが、「集客不振」「近隣トラブル」「建物の設備不良」といったネガティブな理由の場合は注意が必要です。 同じ問題で自分が苦しむことのないよう、不動産会社の担当者を通じて、できる限り正確な情報を得るように努めましょう。

優良な美容室の居抜き物件を見つける探し方

美容室の開業成功を大きく左右する物件探し。特に、初期費用を抑えつつスピーディーな開業が可能な居抜き物件は非常に魅力的です。しかし、優良な物件は競争率が高く、情報収集の方法を知らなければ理想の物件に出会うことは難しいでしょう。ここでは、優良な美容室の居抜き物件を見つけるための具体的な探し方を多角的に解説します。

ウェブサイトを活用した効率的な物件検索

現在、物件探しの主流はインターネットです。それぞれ特性の異なるウェブサイトを使い分けることで、効率的に情報を収集できます。まずは複数のサイトに登録し、希望条件に合う物件情報が自動で届くように設定することから始めましょう。

主なウェブサイトの種類とそれぞれの特徴は以下の通りです。

サイトの種類	特徴	メリット	デメリット
美容室専門の不動産サイト （例：サロン不動産ネット、居抜き市場など）	美容室やサロンに特化した物件情報が豊富に掲載されています。	・美容室の運営に適した物件が多い ・専門スタッフに相談できる ・サイト独自の非公開物件情報がある	・掲載エリアが都市部に偏る場合がある ・人気物件はすぐに申し込みが入る
大手不動産ポータルサイト （例：SUUMO、HOME’Sなど）	住居用物件だけでなく、事業用の店舗物件も多数掲載されています。	・圧倒的な情報量 ・全国の物件を網羅 ・家賃相場の把握に役立つ	・美容室に不向きな物件も多い ・情報の更新が遅れていることがある ・専門的な相談は難しい

地域の不動産会社だからこそ持つ情報価値

ウェブサイトに掲載されている物件は、全体のほんの一部に過ぎません。特に好条件の物件は、公開される前に買い手が見つかる「未公開物件」であることが多いのです。 こうした価値の高い情報を得るためには、地域の不動産会社との関係構築が不可欠となります。

美容室の開業実績が豊富な不動産会社や、地域の店舗物件に強い会社を選び、直接訪問して相談してみましょう。その際は、希望するエリア、坪数、予算、コンセプトなどを具体的に伝えることで、担当者も物件を紹介しやすくなります。熱意を伝え、信頼関係を築くことで、インターネットには出回らない貴重な情報を優先的に紹介してもらえる可能性が高まります。

人脈を駆使した情報収集

不動産会社だけでなく、業界内の人脈も重要な情報源です。日頃から付き合いのある美容ディーラーやメーカーの担当者は、様々な美容室に出入りしているため、移転や閉店を考えているサロンの情報をいち早くキャッチしていることがあります。

また、セミナーや交流会で知り合った同業の経営者仲間から、後継者を探しているといった話を聞くケースも少なくありません。こうした水面下で動いている情報は、極めて優良な条件であることが多いため、常日頃から情報交換ができるネットワークを築いておくことが、理想の物件を引き寄せる鍵となります。

M&A・事業承継という新たな選択肢

近年、物件探しの一つの手法として注目されているのが、M&Aや事業承継のマッチングサイトの活用です。 これは単に「物件」を借りるのではなく、店舗の運営権そのものを引き継ぐ考え方です。具体的には、「TRANBI（トランビ）」や「BATONZ（バトンズ）」といったプラットフォームで、後継者を探している美容室のオーナーから事業を譲り受けます。

この方法の最大のメリットは、内装設備だけでなく、顧客やスタッフ、さらにはブランドイメージまで引き継げる可能性があることです。 特に、すでに黒字経営が確立されている店舗を引き継ぐことができれば、開業当初から安定した収益を見込めるでしょう。ただし、造作譲渡料とは別に営業権の対価が必要になるなど、通常の居抜き物件探しとは異なる専門的な知識が求められるため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが重要です。

契約前に要確認 居抜き物件の造-作譲渡契約の注意点

美容室の居抜き物件の契約は、通常の物件契約である「賃貸借契約」に加えて、「造作譲渡契約」というもう一つの重要な契約が伴います。この造作譲渡契約は、前テナントから内装や設備を買い取るためのもので、思わぬトラブルの原因となることも少なくありません。後悔しないサロン開業を実現するため、契約前に確認すべき重要事項を徹底的に解説します。

そもそも造作譲渡契約とは？

造作譲渡契約とは、前テナントが設置した内装（壁紙、床材など）、美容室専用設備（シャンプー台、セット椅子、ミラーなど）、空調設備といった「造作物」を、次のテナントであるあなたが有償で譲り受けるための契約です。 この契約の大きな特徴は、物件のオーナー（大家）ではなく、前テナントとあなたの間で直接締結される点にあります。 物件を借りるための賃貸借契約とは全く別の契約であると認識しておくことが重要です。 この契約を書面にすることで、譲渡される資産の内容と金額が明確になり、後のトラブルを未然に防ぐ目的があります。

契約書で必ず確認すべき5つの重要項目

造作譲渡契約書にサインする前に、以下の項目は必ずご自身の目で確認し、不明な点は決して曖昧にせず質問しましょう。特に口約束は避け、すべての合意内容を書面に残すことが鉄則です。

チェック項目	確認すべき内容と注意点
1. 譲渡対象の資産（造作）の範囲	何が含まれ、何が含まれないのかを「造作譲渡資産目録」で詳細に確認します。シャンプー台や椅子といった主要設備はもちろん、バックヤードの棚や給湯器、タオルウォーマーといった細かい備品までリストアップしてもらいましょう。 「現状有姿（げんじょうゆうし）」での引き渡しが一般的ですが、不要な残置物が含まれていないかもチェックが必要です。 万が一、契約内容と違う物品しか無かったというトラブルも実際に起きています。
2. 設備の所有権とリース契約の有無	譲渡対象の設備にリース品が含まれていないか、必ず確認が必要です。 もし前テナントがリース契約していた場合、その所有権はリース会社にあります。そのリース契約をあなたが引き継ぐのか、前テナントが清算して撤去するのかを明確にしなければなりません。 リース契約の有無は見た目では判断できないため、必ず前テナントに確認し、必要であれば契約書を見せてもらうようにしましょう。
3. 譲渡価格の妥当性	造作譲渡料は、前テナントの希望額がそのまま提示されることが多く、必ずしも適正価格とは限りません。設備の年式や状態、市場価値などを考慮し、価格交渉の余地がないか検討しましょう。例えば、設備の減価償却を基に算出するなどの方法があります。高額だと感じた場合は、その根拠を尋ねてみることも大切です。
4. 故障時の責任の所在（契約不適合責任）	引き渡し後すぐに設備が故障するケースは、居抜き物件の典型的なトラブルの一つです。 このような場合に備え、誰が修繕費用を負担するのかを定めた「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」の条項を確認します。 個人間の取引では「契約不適合責任を一切負わない」という免責特約が付いていることが多いため特に注意が必要です。 その場合、引き渡し前の内見時に専門家を交えて徹底的に動作確認を行うことが、リスク回避に繋がります。
5. 公租公課などの負担	譲渡される資産に固定資産税などの公租公課が発生する場合、その年の負担割合を誰が持つのかを明確にしておく必要があります。引き渡し日を基準に日割り計算するのが一般的ですが、契約書に明記されているかを確認しましょう。

トラブルを回避するための最終チェック

造作譲渡契約は専門的な内容を含むため、少しでも不安があれば専門家の力を借りることをお勧めします。不動産会社は賃貸借契約の仲介はしても、造作譲渡契約には関与しないケースもあります。 高額な造作譲渡料を支払う場合や、契約内容に少しでも疑問を感じる場合は、弁護士や行政書士に契約書のリーガルチェックを依頼することも有効な手段です。 一時の費用を惜しんだ結果、後に高額な修理費や買い替え費用が発生してしまっては元も子もありません。慎重に事を進め、万全の状態でオープン日を迎えられるようにしましょう。

まとめ

美容室の居抜き物件は、初期費用を大幅に抑え、スピーディーな開業を可能にする大きな魅力があります。しかしその一方で、設備の老朽化やデザインの自由度が低いといったデメリットも存在するため、事前の確認が欠かせません。後悔しない物件選びの鍵は、メリットとデメリットを正しく理解し、内見時に本記事で解説したチェックポイントを一つひとつ丁寧に確認することです。ご自身の理想のサロンを実現するために、慎重な物件選定を行いましょう。